Что проверяем до сделки
Объект: выписка из ЕГРН, зарегистрированные обременения, аресты и запреты, история переходов права, самовольные постройки и соответствие вида разрешённого использования. Отдельно смотрим, нет ли заявленных прав третьих лиц — арендаторов, залогодержателей, членов семьи собственника.
Контрагента проверяем по ЕГРЮЛ, картотеке арбитражных дел, реестру банкротств и банку исполнительных производств. Смотрим полномочия подписанта, необходимость корпоративного одобрения и признаки того, что сделка для продавца крупная.
Документы: правоустанавливающие, технические, согласия супругов, решения участников. Если часть документов отсутствует, фиксируем это в отчёте и предлагаем, как закрыть пробел — через заверения, гарантии или отлагательные условия.
Структурирование сделки
Форма сделки определяет налоги и риски. Покупка доли в ООО, покупка активов и покупка акций дают разный объём переходящих обязательств: в первом случае вы получаете и долги общества, во втором — только то, что прямо перечислено в договоре.
Распределение рисков оформляем через заверения об обстоятельствах (статья 431.2 ГК РФ), гарантии, штрафы за нарушение заверений и отлагательные условия. Это работает лучше, чем обещания в переписке: при нарушении заверения можно взыскать убытки, не доказывая обман.
Расчёты выстраиваем так, чтобы деньги уходили вместе с документами: аккредитив, счёт эскроу или оплата по этапам с привязкой к регистрационным действиям.
Договоры и переговоры
Готовим договор, приложения, спецификации, протокол разногласий, соглашение о конфиденциальности и, если у бизнеса несколько владельцев, корпоративный договор. Каждый документ пишем под конкретную сделку, а не под шаблон из интернета.
На переговорах фиксируем договорённости в term sheet: что именно продаётся, за сколько, в какие сроки, что происходит при отказе одной из сторон. Это экономит недели, когда до основного договора доходит дело.
Проверяем налоговую сторону: деловая цель сделки и её документальное подтверждение важны, чтобы покупатель и продавец не получили претензии по статье 54.1 НК РФ.
Контроль исполнения
Сопровождаем регистрацию перехода права в Росреестре, внесение изменений в ЕГРЮЛ, передачу активов по акту и закрывающие документы. Если сделка предполагает расчёты частями, отслеживаем каждый этап до полного закрытия.
После закрытия остаётся период, когда риски ещё живы: возможны требования кредиторов продавца, оспаривание сделки в банкротстве (статьи 61.2 и 61.3 закона о банкротстве), претензии по скрытым недостаткам. Поясняем, какие гарантии и сроки защищают покупателя.
Если сделка уже сорвалась
Разбираем, на каком этапе и почему: не прошла регистрация, контрагент отказался подписывать, выяснились обременения. Возврат аванса, взыскание убытков и неустойки, признание сделки незаключённой — разные основания и разные сроки давности.
Если продавец в банкротстве, сроки становятся критичными: оспаривание сделок и включение в реестр требований работают только в пределах установленных законом периодов.
Частые вопросы
Сколько времени занимает сопровождение сделки?
Проверка объекта и контрагента — от 5 рабочих дней при готовых документах. Сопровождение сделки целиком зависит от структуры: простая купля-продажа — 2–3 недели, сделка с долями и корпоративным одобрением — 4–8 недель.
Можно ли заказать только проверку контрагента?
Да. Due diligence контрагента и объекта — отдельная услуга, её заказывают и без дальнейшего сопровождения. Результат — письменный отчёт с перечнем рисков и рекомендациями.
Сколько стоит сопровождение сделки?
От 60 000 ₽ за сделку с недвижимостью или долями. Итоговая стоимость зависит от количества объектов, числа участников и структуры расчётов. Проверка документов — от 35 000 ₽.