Что проверяем до сделки
Выписка из ЕГРН даёт основное: собственник, площадь, категория земель, вид разрешённого использования (ВРИ), зарегистрированные обременения, аресты и залоги. Дальше смотрим, что в выписке не написано: фактическое использование, доступ к участку, наличие строений и их статус.
Отдельно проверяем зоны с особыми условиями использования территории: охранные зоны ЛЭП и газопроводов, водоохранные зоны и прибрежные полосы, приаэродромные территории, санитарные зоны. Внутри такой зоны нельзя или ограниченно можно строить — и это часто выясняется уже после покупки.
Сверяем участок с генеральным планом и правилами землепользования и застройки: к какой территориальной зоне он относится, что на этой территории разрешено, нет ли планов изъятия или резервирования.
Границы и межевание
Проверяем координаты границ в ЕГРН, отсутствие наложений и реестровых ошибок, совпадение юридических границ с фактическими. Если забор стоит не там, где проходит граница, спор возникнет с соседом, а не с продавцом.
Если участок не отмежёван или границы уточнены «по факту», заказываем кадастровые работы до сделки. После покупки исправлять ошибки придётся вам — с участием соседей и, возможно, через суд.
Проверяем и служебные части: сервитуты, право прохода и проезда, общие коммуникации. Отсутствие доступа к участку через земли общего пользования — основание для иска и для отказа от покупки.
Что можно строить
Вид разрешённого использования определяет, что на участке допустимо: индивидуальное жилищное строительство, личное подсобное хозяйство, сельхозназначение, производство. Несоответствие фактического использования документальному — риск штрафа и требования прекратить деятельность.
Если планируется стройка, проверяем предельные параметры: плотность и высоту застройки, минимальные отступы от границ, требования к площади участка. Для отдельных видов использования нужно разрешение на строительство или уведомление.
Смена вида разрешённого использования — отдельная процедура : в ряде случаев она проходит через общественные обсуждения или публичные слушания. Объясняем, реально ли её пройти для вашей задачи и что это даст по срокам.
Договор и расчёты
Договор купли-продажи земли регулируется статьями 549–557 ГК РФ: предмет, цена, порядок передачи, ответственность. Если на участке есть строение, оно продаётся вместе с землёй или по отдельному договору — важно, чтобы это было согласовано в документах.
Расчёты связываем с регистрацией: аккредитив, эскроу или поэтапная оплата. Отдельно фиксируем, кто и в какие сроки оплачивает кадастровые работы, регистрацию и подключение коммуникаций.
Налоги: земельный налог после регистрации, НДФЛ при продаже (с учётом минимального срока владения по статье 217.1 НК РФ), особенности для сельхозземель и участков, полученных по наследству.
Риски и как их закрыть
Основные риски — оспаривание сделки в банкротстве продавца, права третьих лиц, самовольные постройки, нецелевое использование земли и споры с соседями о границах. Каждый закрывается отдельно: проверкой, заверениями об обстоятельствах, гарантиями и удержанием части суммы.
Если риск реализовался — оспаривание сделки, взыскание убытков с продавца, снос самовольной постройки или её легализация. По каждому сценарию есть сроки, и они начинают идти раньше, чем кажется.
Частые вопросы
Сколько времени занимает проверка участка?
От 5 до 10 рабочих дней в зависимости от количества объектов и необходимости запрашивать сведения из органов власти.
Сколько стоит сопровождение сделки с землёй?
От 45 000 ₽ за сделку с одним участком. Проверка участка без сопровождения — от 20 000 ₽.
Можно ли купить сельхозземлю под строительство дома?
Только если вид разрешённого использования допускает строительство жилого дома и участок не относится к особо ценным сельхозугодьям. Иначе потребуется смена вида разрешённого использования, а в ряде случаев это невозможно.