Проверка объекта
Запрашиваем выписку из ЕГРН: собственник, зарегистрированные права, обременения, залоги, аресты и запреты. Смотрим историю переходов права за несколько лет — если объект менял владельца несколько раз за короткий срок, это повод разбираться.
Проверяем юридическую чистоту: законность перепланировок, наличие самовольных построек, соответствие вида разрешённого использования, права третьих лиц.
Отдельно — арендаторы и лица, сохраняющие право пользования. Статья 558 ГК РФ требует указать их в договоре: без этого покупатель рискует получить квартиру с жильцами, которых нельзя выселить.
Если объект в залоге у банка, продажа идёт по согласованию с залогодержателем, и порядок расчётов отличается: часть суммы уходит на погашение закладной. Учитываем это до подписания.
Проверка продавца
Собственник должен быть дееспособен и вправе распоряжаться объектом. Проверяем банкротство, исполнительные производства, наличие супруга и его согласия, если объект куплен в браке.
Отдельно проверяем, не является ли сделка для продавца крупной или требующей корпоративного одобрения — если продавец компания. Отсутствие согласия — типичное основание для оспаривания.
Договор и структура расчётов
Готовим договор купли-продажи с точным описанием объекта, цены, порядка и сроков расчётов, ответственности за скрытые недостатки. При покупке квартиры в новостройке работаем с ДДУ по 214-ФЗ, включая расчёты через счёт эскроу.
Деньги передаём так, чтобы они были связаны с регистрацией: аккредитив, эскроу или поэтапная оплата с привязкой к подаче документов. Наличные «под расписку» — самый частый источник споров.
Учитываем налоговые последствия: минимальный срок владения (три или пять лет по статье 217.1 НК РФ), необходимость декларирования, вычеты.
Регистрация и передача
Подаём документы на регистрацию перехода права, отслеживаем приостановки и отказы, устраняем замечания Росреестра. После регистрации оформляем акт приёма-передачи и закрывающие документы.
Если сделка сорвалась на этапе регистрации, разбираем основания: отказ продавца, обременение, ошибка в документах. Возврат аванса, убытки и неустойка взыскиваются в зависимости от того, как оформлены договорённости.
Риски, которые проверяем отдельно
Оспаривание сделки в банкротстве продавца, права наследников, споры о границах и землепользовании, незаконная реконструкция. Каждый риск оцениваем по вероятности и предлагаем, как его закрыть — заверениями, гарантиями, страховкой или изменением структуры сделки.
Новостройка или вторичка
В новостройке основной риск — сам застройщик и документы по 214-ФЗ: разрешение на строительство, проектная декларация, расчёты через счёт эскроу, сроки передачи. Проверяем историю застройщика и условия договора, включая порядок устранения недостатков и неустойку за просрочку.
Во вторичке риск другой — история объекта и собственника. Здесь важнее понять, кто был владельцем раньше и не было ли наследования, приватизации и сделок между родственниками: именно такие цепочки оспаривают чаще всего.
Если объект покупается на торгах или у банка, проверка отдельная: состав лотов, обременения, возможность оспаривания торгов и порядок передачи документов.
Частые вопросы
Сколько времени занимает проверка объекта?
От 3 до 5 рабочих дней при наличии документов. Если объект сложный — с перепланировками, залогами или наследственными делами — срок больше.
Сколько стоит сопровождение сделки с недвижимостью?
От 40 000 ₽ за сделку с одним объектом. Проверка объекта без сопровождения — от 20 000 ₽.
Можно ли обойтись без юриста, если есть риелтор?
Риелтор организует сделку, но не отвечает за юридическую чистоту и последствия. Проверка прав, обременений и оспаривания — отдельная работа, её риелтор не выполняет.